2007年6月27日，杨某与甲公司签订商品房买卖合同，约定杨某向甲公司购买商铺53间，价款340万元。签订合同当日，杨某向甲公司支付了340万元，甲公司向杨某开具了销售不动产统一发票，但发票原件由甲公司持有。签订合同第二日，双方对案涉商铺进行了备案登记，并由房产管理局出具了商品房备案证明。
2010年4月9日，杨某以甲公司为被告向广西壮族自治区来宾市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认商品房买卖合同有效；2.甲公司交付案涉商铺，并支付违约金372300元（计算到2009年9月1日）；3.甲公司承担本案诉讼费用。
二审法院查明：杨某支付的340万元，系依甲公司指示汇入严欣等5名甲公司债权人的账户。2007年6月28日至12月28日，甲公司分9次向杨某汇款总计61.1万元。
再审法院查明：2007年2月至5月，甲公司分别与严欣等5人签订三份借款合同，借款金额共计340万元，利率2.3%，并就案涉商铺以销售方式办理了备案登记。甲公司与杨某签订合同当日将严欣等5人的备案登记撤销，并于次日将杨某作为购房者登记备案。甲公司已于2008年1月8日将销售不动产统一发票原件在税务机关缴销。
裁判结果
（一）一审法院裁判结果：商品房买卖合同、销售不动产统一发票以及商品房备案证明均系直接证据，足以证明双方之间系商品房买卖关系。甲公司虽辩称系借贷关系，商品房买卖合同系对借贷的担保，但未能提供借款合同这一直接证据，商品房买卖合同的内容及办理商品房备案登记手续，亦不具有担保的意思，故此辩称欠缺事实和法律依据。鉴于双方之间系商品房买卖关系，商品房买卖合同合法有效，杨某要求甲公司依约交付案涉53间商铺的诉讼请求，应予支持。 一审法院判决杨某与甲公司签订的商品房买卖合同有效家公司应将案涉53间商铺交付给杨某。
（二）二审裁判结果：二审法院经审理认为，商品房买卖合同合法有效，该合同与商品房备案证明、杨某支付约定价款以及甲公司开具的发票等证据形成了完整证据链，证明双方之间存在房产交易行为，并已完成约定对价的给付，故对杨某要求甲公司交付商铺的诉讼请求，予以支持。甲公司虽抗辩称双方的真实意思是借贷，杨某已收取相应利息，并提供作废销售不动产统一发票、甲公司向杨某账户汇入60多万元的凭证等予以证明，但缺失借款合同这一直接证据。在杨某不予认可的情况下，对借款数额、期限、利率等借贷关系的基础事实无从查实。甲公司九笔汇款性质亦不明，无法确认系借款利息，故对甲公司主张的借款事实无法认定。
甲公司不服二审判决，依据民事诉讼法向最高人民法院申请再审。
（三）最高人民法院再审审理认为：甲公司与严欣等5人的在先交易表明，甲公司正是因不愿以340万元出售案涉商铺，才向杨某借款，采借新债还旧债的方式达到保住商铺所有权的目的,故可认定甲公司的真实意思是向杨某借款而非出售商铺。杨某将340万元直接打给严欣等5人，且以该5人出具的《关于申请撤销商品房备案登记的报告》作为办理备案登记手续的必备文件等事实可推知，其应知晓甲公司的真实意思。且其提交的仅是发票复印件，尚不能认定商品房买卖关系。其亦始终未说明收取甲公司61.1万元的原因和性质，考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案事实，在其未能证明双方存在其他经济往来的情况下，认定该61.1万元系借款利息更具可信度。综上，双方之间成立借贷关系，签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为，则系一种非典型担保。杨某作为债权人，请求直接取得商铺所有权的主张，违反了禁止流质原则，不予支持。
律师观点
随着我国经济、金融的不断发展，民事法律也愈发发达，传统的担保方式由于手续复杂、费用高昂等缘由已不能满足现今多变、趋易化的经济往来需求，在此背景下催生出了非典型性的担保形式---让与担保。让与担保，是指债务人或第三人为担保债务清偿，将担保标的物之整体权利（通常指所有权）移转给债权人，在债务履行完毕后，标的物的整体权利又回归于债务人；在债务届时未能得到清偿时，债权人有就担保物优先受偿的权利。该担保形式与传统担保形式的不同之处就在于该担保形式不仅移转了担保标的物的权利，且该种权利是完全性权利而非限制性的权利，此外，该担保形式包含了回赎条款。
回看本案的争议焦点，双方签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记是为双方之间的借贷提供担保还是真实的商品房买卖合同关系。该焦点也延伸《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的适用问题，该法条规定"当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿"。第一，该条款适用的前提就是当事人签订《买卖合同》作为借贷合同的担保，即双方当事人签订《买卖合同》的真意并非是买卖《买卖合同》的标的物，而仅仅是将《买卖合同》中标的物作为《借贷合同》中债务的担保，因此，双方之间存在的基础法律关系认定为民间借贷法律关系，《买卖合同》作为担保的形式仅仅具备从属地位、从属于民间借贷的主法律关系。第二，此处并未提及《买卖合同》的效力，根据最高院出版的该司法解释的理解与适用中表示，不否定也不肯定《买卖合同》的效力，只是在借款人不履行生效判决确定的金钱债务时，出借人不能直接取得担保标的物的所有权，而应通过申请拍卖标的物以偿还债务，即肯定了担保标的物的担保效力，但限制了出借人优先受偿的条件和方式。
就该条的设立而言，某种程度上是填补了现今的法律空白，也实际上以司法解释的形式限制性地肯定了民商事法律活动中大量存在的让与担保约定。虽然司法解释并非立法解释，不能创设新的法律、新的制度，更没有将民商事习惯上升为法律的权利，但该条解释仍旧对现今民商事法律活动起到积极的指导意义。
（山东莫同律师事务所 见康律师）