基本案情
2015年8月，北海小区业主委员会与滨州某物业公司签订物业管理委托合同。服务期限三年，如服务达到标准，可延长合同。合同终止时，物业公司须交出全部管理用房及物业管理的全部档案资料。合同履行期间，物业公司服务不达标，小区内存在垃圾不能及时清理、公共道路脏乱差、小区内湖常年干涸等情形，招致大部分业主不满。部分业主以此为由拒交物业费，因而收到物业公司的律师函警告，为此前来我所咨询现关法律事宜。
了解案情后，代理人提出以下法律意见：
1、补足欠缴的物业费。
2、依据《物权法》第七十六条、第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第十一条，北海小区业主委员会召开业主大会，投票决定重新招聘物业。
3、委托第三方举行公开招投标程序，选取新的物业公司。后通知原物业公司移除物业服务区域、移交物业服务用房及相关资料，必要时可采取法律手段。
案件进展
北海小区业主经过召开业主大会投票决定更换物业公司，经过公开招投标程序另行选取物业公司。原物业公司经过投标落选，拒不配合办理物业移交手续。北海小区业主委员会诉至法院，请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金，最终法院支持原告的诉讼请求。
办案心得
1、业主作为物业服务合同相对方，应受合同约束，全面履行合同义务。如认为物业公司未依约履行相应义务，可以通过合法途径主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等法律责任，拒不缴纳物业费不能作为物业服务不到位的抗辩事由。
2、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”故法院支持北海小区业主委员会的诉求是有法律依据的。
（山东莫同律师事务所 杨恒）