---付款条件不因银行放贷收紧而改变
案情简介
2017年某日，樊某与刘某签订房屋买卖合同，樊某将自有房屋售于刘某，首付20万，刘某申请银行贷款支付剩余80万，且须在房屋过户后45日内结清尾款，否则将承担每一千分之三违约金。后，刘某到期后未取得银行贷款，尾款未能如期支付，樊某委托我所律师代理该案。
律师意见
1、刘某逾期未支付房款属明显违约，按照双方约定，其应承担违约责任。
2、刘某主张合同约定了支付尾款的方式为银行贷款，而其未能取得银行贷款的原因系银行年底收紧放贷的政策原因。合同约定的付款条件未能成就以及银行政策调整的不可抗力，系尾款无法支付之原因，故其本人不存在违约行为，不应承担违约责任。针对刘某的上述抗辩意见，我方认为虽然合同中约定了刘某通过向银行贷款支付尾款，但同时也约定了最终的付款期限，其通过银行贷款仅为其付款形式之一种，其完全有条件通过其他方式筹集房款。基于合同中的约定，也基于买卖双方平等权利的实现，刘某应当在合同约定的付款截止期限内支付房款。其主张的银行收紧贷款并非属于可认定为不可抗力的重大政策调整，不能成为其违约免责的抗辩事由。
法院裁判观点
法院认为刘某的付款行为构成逾期付款，应依约承担违约责任。
办案心得
在大多房屋买卖合同中，当事人会约定付款的时间、方式，其中大量存在着向银行贷款用以支付房款的情况。然而，现实中银行放贷存在许多不可控因素，例如贷款人的征信、银行资金流量、工作人员办事效率及业绩等等。从有利于卖房人利益出发，约定最终付款日期越近越好，从有利于买房人 利益出发，约定银行放款后支付房款最佳。但是，合同不能是零和游戏，而应是双赢合作。有鉴于此，建议买卖双方在签订房屋买卖合同时对付款时间及条件等条款要认真对待。首先，付款时间要做明确的约定；其次，若以银行贷款方式支付房款，需要事先联系放款银行，确定一个合理、可信的放款期限，在该期限基础上适当延长付款时间。第三。寻找信誉良好、知名度较高的房屋中介，保障贷款的及时下放，同时可以在中介合同中约定银行未按预期放款时，由中介公司现行垫付放款。
（山东莫同律师事务所 齐俊港）