【基本案情】
2018年4月份，刘某以其名下一处房产向银行抵押借款50万元并办理抵押登记。同年5月份，刘某依据2018年3月份与张某签订的租赁合同，将房屋腾空后交付给张某居住。2019年4月，因刘某逾期未偿还银行贷款，银行起诉实现抵押权。张某委托我方作为代理人，要求法院保护其继续履行合同的权力。
【律师意见】
1、虽然张某与刘某的房屋租赁合同签订在先，但刘某向张某交付房屋在银行抵押登记之后，因此抵押在先租赁在后，张某无权要求继续履行租赁合同。
2、因刘某自身原因导致租赁合同无法继续履行，张某可另行向刘某主张违约责任。张某应立即申请查封涉案房屋，银行实现抵押权后的房屋价款足以赔偿张某所主张的剩余房租租金及违约金等损失。
【判决结果】
张某依据代理人的意见，起诉要求刘某承担违约责任，得到法院支持，张某也最终获得相应赔偿。
【办案心得】
《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，刘某向张某交付房屋在办理抵押登记之后，不适用“买卖不破租赁”规则，因此张某只能解除原租赁合同，要求刘某承担违约责任，不能要求继续承租抵押财产。