一、案情介绍
李某和周某在2019年4月签订了一份《房屋买卖合同》，约定李某购买周某的房屋。合同签订时，甲公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。签约之后，李某依约支付了购房款，房屋已经交付李某使用，但是因为房屋存在抵押无法办理过户手续，因此李某将周某与甲公司起诉至法院，要求他们涂销抵押登记并办理过户手续。周某辩称没有异议，甲公司辩称自己公司对周某享有合法的债权、抵押权。自己虽然出具了同意买卖抵押房屋的证明，但目的是让周某拿到房款后偿还对我公司的债务，我公司并未放弃抵押权，所以不同意涂销抵押登记。
二、法院判决
法院经审理后判决：周某与甲公司于本判决生效后十日内将诉争房屋以及对应的土地使用权抵押登记予以涂销，并判决周某协助原告办理过户手续。
三、案件评析
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。依照上述规定可知，我国《物权法》遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则。而抵押权人同意转让后，则会产生抵押财产所有权发生变动的法律后果。 具体到本案中，李某与周某签订房屋买卖合同之前，甲公司出具了同意销售抵押物的证明，应视为其同意抵押人将抵押财产进行转让，在此情况下，买受人李某已基于抵押权人甲公司的上述行为，产生了对购买涉案房屋后涉案房屋所有权可以依法变更的合理的信赖利益。由于周某没有将购房款用于偿还债务的原因，导致甲公司的抵押权与李某的物权期待权产生冲突，而此时，因甲公司已同意抵押人转让抵押财产，故甲公司已不再享有以抵押权对抗买受人物权期待权的权利，其只能主张由抵押人以转让所得价款清偿债务的债权。
（山东莫同律师事务所 杨俊岭）